Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость определяется в рамках государственной кадастровой оценки для массового массива объектов. Она используется, в частности, в налоговых и арендных расчетах, когда закон связывает платеж с кадастровой базой.
Массовая оценка опирается на модели и групповые данные. Индивидуальные особенности конкретного участка могут быть отражены не полностью либо учитываться с иной детализацией, чем при рыночном анализе.
Рыночная стоимость
Рыночный ориентир отражает наиболее вероятный уровень цены в условиях открытого рынка на определенную дату. Для его формирования анализируются конкретные свойства объекта, доступность, ограничения, фактическое использование и сопоставимые предложения.
| Критерий | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
|---|---|---|
| Назначение | государственные и установленные законом расчеты | сделка, переговоры, инвестиционный анализ |
| Масштаб | массовая оценка групп объектов | индивидуальный анализ конкретного объекта |
| Дата | дата государственной оценки | дата, указанная в исследовании |
| Источники | государственные данные и оценочная модель | характеристики объекта и рыночные аналоги |
Почему значения расходятся
- разные даты расчета и изменение рынка;
- неполные или устаревшие сведения о характеристиках;
- индивидуальные ограничения, которые сложно учесть в массовой модели;
- низкая активность рынка и неоднородность предложений;
- различие между ценой предложения и фактической ценой сделки.
Использование аналитического заключения
Предварительная рыночная оценка помогает понять масштаб расхождения и экономическую целесообразность дальнейших действий. Однако она не является автоматически достаточным документом для исправления сведений ЕГРН или оспаривания кадастровой стоимости.
Для официальной процедуры следует заранее определить требуемый вид документа, дату оценки и квалификационные требования к исполнителю.